2021英国房东报税贷款利息抵扣的计算方法

从2020年4月6日起,所有住宅房产融资成本的所得税减免只能应用所得税的基本税率,即20%。

计算减税 是以下项中较低者的基本费率值(当前为20%):

  • 贷款利息-纳税年度未从租金收入中扣除的费用
  • 租赁房产租金盈余-纳税年度中的房产出租利润
  • 调整后的总收​​入-超出个人免税额度的收入

简而言之,如果房东每年利息还款£6,000在房产租金利润以及调整后总收入是最低的,那么2021年房东可以用以抵扣的年度利息金额是£6,000 x 20% = £1,200。而回到2016年贷款利息£6,000可以全额抵扣。

谁会受到政策变化的影响:

  • 在英国或海外出租房产的个人英国居民
  • 在英国出租房产的非英国居民
  • 合伙经营住宅物业的个人
  • 对住宅物业利润承担所得税的信托的受托人或受益人

如果您符合以下条件,则不会受到贷款利息限制的影响:

  • 英国居民公司
  • 非英国居民公司
  • 带家具度假屋出租的房东

以上房东将继续以通常的方式获得利息和其他财务费用的减免。

按照2016至2017纳税年度的所得税率和个人免税额度:

  • 个人免税额-最高11,000英镑
  • 基本税率-£11,001至£43,000
  • 更高税率-£43,001至£150,000

范例1:没有增加税收的限制前后的影响

房产出租是索菲亚(Sophia)唯一的收入来源,她的住宅物业年租金收入为52,000英镑。 她的抵押贷款利息是每年20,000英镑。

政策变化前(2016年至2017年) 财产收入计算:

  • 租金收入= 52,000英镑
  • 财务费用=-20,000英镑
  • 其他可允许支出=-9,000英镑

财产利润= 23,000英镑

总收入= 23,000英镑

所得税计算:

  • 11,000英镑x 0%= 0英镑
  • £12,000 x 20%=£2,400
  • £0 x 40%=£0
  • 最终所得税=£2,400

政策变化后(2020年至2021年)

财产收入计算:

  • 租金收入= 52,000英镑
  • 财务费用(20,000英镑)=零扣除
  • 其他可允许支出=-9,000英镑
  • 财产利润= 43,000英镑
  • 总收入= 43,000英镑

所得税计算:

  • 11,000英镑x 0%= 0英镑
  • £32,000 x 20%=£6,400
  • £0 x 40%=£0

减税减免20% 财务费用(£20,000 x 20%)-£4,000

最终所得税=£2,400

减税额按以下较低者的20%计算:

  • 财务成本(20,000英镑的100%)= 20,000英镑
  • 财产利润=£43,000
  • 调整后的总收​​入(超过个人免税额)= 32,000英镑

最低金额是财务成本,因此20,000英镑x 20%=减免4,000英镑。 索菲娅(Sophia)因此是无需支付任何额外税款的82%的房东之一,因为她的总收入(不扣除财务费用)不超过较高的税率门槛。

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