2020/2021英国房东报税指南

根据政府网站10月15日的更新

https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income

作为房东在英国出租物业时,您可能需要缴税。是否需要填写申报自我评估的纳税申报单,具体取决于您的总收入。

您支付的所得税税率因收入而异。在英格兰,威尔士和北爱尔兰,从2020/21年开始,如果您的年收入少于12,500英镑,则无需支付所得税。如果您的收入不超过50,000英镑,您只需为收入后的任何金额支付基本税率(即收入的20%)。 如果收入超过50,000英镑,则适用40%的较高税率;如果您的收入超过150,000英镑,则需另外支付45%的税率。 在苏格兰,如果您的收入少于£14,585,则无需支付所得税。超过43,430英镑的收入将适用40%的较高税率,而最高税率45%的最高税率将保持在150,000英镑。

作为房东,您可以获得1,000英镑的免税额度作为”物业津贴”。如果您每年从出租物业中获得的收入少于1,000英镑,则无需告知HMRC。如果您是专职的房东-换句话说,您没有经营有限责任公司而且提交了自我评估的纳税申报表),那么您一样可以获得1,000英镑的免税物业津贴。

如果您每年的房租收入在1,000到2500英镑之间,则需要通报让HMRC知道这一事实才能纳税。如果扣除可扣除费用后的收入在2500英镑至9999英镑之间,或在扣除可扣除费用之前的收入超过10000英镑,则需要进行自我评估纳税申报表,并可能需要缴纳所得税。如果您以前不发送纳税申报表,则需要在获得租金收入的纳税年度后的10月5日之前进行注册。

如果是以公司的形式持有物业,租金收入的纳税计算方法与其他商业形式收入计算相同。

租金收入是指房东收取租客的费用涵盖家具的使用,清洁费,热水,供暖和维修。

住宅物业,度假屋,商业地产和住宅物业的税收抵扣的政策是不一样的,那么这里只关注住宅物业。房东可以在计算应纳税租金利润时从租金收入中扣除费用,只要这些费用是完全和专门用于出租物业的目的即可。

房东也可以将购买住宅出租物业的贷款利息支出抵扣,但是这一部分从2020年4月起税率计算开始变化,会在下一篇中详细解释。

房东自己支付,并可以扣除的其他费用类型有: (英文明目请对照原文)

  • 物业的一般维护和修理,但不作改善(例如用花岗岩台面代替层压厨房台面)
  • 水费,市政税,煤气和电
  • 保险,例如房东的建筑物,物品和公共责任险
  • 服务费用,包括园丁和清洁工的工资
  • 租赁中介费和管理费
  • 一年或以下的租赁或少于50年的续约的律师费
  • 会计师费用
  • 租金(如果要转租),地租和服务费
  • 新费用,例如电话,文具和广告的直接费用
  • 车辆行驶成本(仅用于租赁业务的比例),包括商务驾驶成本的里程减免

如果房东增加了购房物业的贷款额度,则房东可以将额外贷款的利息视为收入支出,可以用以抵扣所得税,只要额外贷款完全且专门用于以下目的:出租业务。 如果房东有其他类型借款投入租赁业务中时,超过房产资本价值的任何其他借贷的利息均不可抵税。

物业维修可包括:

  • 更换被暴风雨吹散的屋顶瓦片
  • 更换故障锅炉
  • 租户之间的装修以将财产恢复到原始状态
  • 如果维修附带的是改进,例如用双层玻璃窗代替单层玻璃窗,则用最接近的现代等效物替换部分房屋仍然是一项维修

房东不能要求更换财产中的家具或设备的费用。这些费用不属于维护和修理费用,但自2016年4月6日起,它们可能有资格获得替代物品减免。只要将浴室,洗脸池或厕所等固定装置视为同类修理,而不是对其进行改善,通常可以接受这些费用,因为它们可被视为对建筑物的维修。 更换餐具,餐具,垫子,床单等类似物品的费用也是允许的。要使项目合格,必须是: 低价值, 使用寿命短,需要定期更换(几乎每年更换一次)。

房东还可以抵扣以下家庭用品的更换费用:

  • 活动家具,例如床,独立式衣橱
  • 家具,例如窗帘,亚麻布,地毯,地板
  • 家用电器,例如电视,冰箱,冰柜
  • 厨具,例如陶器,餐具

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