英国产权年限和房屋类型

投资英国的房产,需要了解英国的产权年限和房产类型。英国房产产权性质和房产类型种类较多,已然成为衡量房产价格的两个主要标准。首先,了解英国房产所有权(土地使用权)产权的性质是了解英国房产的第一步。

英国产权年限

不同于中国普遍的70年产权房屋,英国房产性质划分更细,其中永久产权的房产更是众多投资者对英国房产如此趋之若鹜的主要原因。其中永久产权(Freehold)和土地租借权(Leasehold)是两个最主要类别;另一种永久共享产权(Shareof Freehold)则融合了两者的很多特点。

  • Freehold (永久产权)
顾名思义,拥有永久产权性质的房屋,是指买家对房屋及其占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依据法律,自由使用、出租、抵押或转让房产。在转让房产后,永久产权则会被依法转交给下一任的房主。英国大部分的房产都属于永久产权性质。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,因为属于产权人的终身财产;且财产一般会不断升值,并能世代传承。这也是此类房屋价格居高不下,却极其保值的原因。
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  • Leasehold (租赁使用权)
所谓的土地租借权,是指卖家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有(最好的一个例子就是,中国的商品房使用权只有70年)。卖家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权,每年交地租( Ground Rent)。租借年限、续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋的缺点在于,在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低;并且在改建、转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。有一些土地租借协议则会对卖家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定,例如禁止过度噪音等。
但买家也不要因此而排斥选购此类型房屋。因为英国很多公寓或是改建公寓大多都是租赁使用权。一般125年的租约则是最常见的,近年修建的公寓有的租约长达999年。英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金,确保了租金的合理性。土地租借协议的额外规定一般都非常合理,其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。因此在多数情况下,在房屋所有及使用的实际操做中,可续约的土地租借产权与永久产权区别不大。
leasehold房产一般都会产生维护费用由租赁人承担。维护工作由产权人或租赁人指定。买此类房产前要问询年维护费用,有时也是一笔不小的开支。
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  • Share of Freehold (共享型永久产权)
一些改建的公寓房型提供房屋的“永久产权共享”。所谓永久产权共享模式是指建筑内的所有业主平均享有其公寓房产权的股份。这样的模式保障了每一户居民对其公寓楼房的公平合理的掌控权,并且确保公寓的最佳维护。此类型性质的房屋也是不需要缴纳地租的(Ground Rent)。
笨博士提醒:永久产权共享的房屋虽每年不需要缴纳地租,但可能涉及和其他业主共同承担对建筑外观的修葺和维护的责任,也要承担一定的维修费用。

房屋类型

英国由于历史悠久而且房屋保护严格,从几百年受保护的公馆到新建的公寓楼,市场上都可见到。笨博士这里详细介绍一下英国的房产类型。
1. 独立式住宅(Detached House)
独立式住宅,与周围邻居房屋都是分开的,前后拥有独立花园,独门独户,街道宽敞,私密性比较好,所以价格也相对较贵。大多数此类房子位于城市市郊,但英国城乡交通都很方便,很多喜欢安静或注重私人生活空间的购房者会偏爱这种类型的房屋。此类房屋前后都有独立花园,很受喜欢园艺的英国人的欢迎。房主可以自由在自己的花园里种上各种花草树木,亦或者一间温室或是一个小池塘。除此之外,Detached House通常还有私人车库和私家车道。
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2. 半独立式住宅(Semi-detached House)
半独立式住宅,通常是两户有一侧共用一道墙。此类房产的优点是前后大多都有自己的花园,空间比较大。这类房屋也都拥有自己的私人车库或私家车道。但在空间和私密性方面稍次于Detached House。Semi-detached House价格通常也比较贵,只是稍便宜于Detached House。英国房屋的隔音效果比较差,共用一堵墙可能会有噪音问题。
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3. 联排式住宅(Terraced House)
联排式住宅一般建得比较密集,每排会有几套房子以上,一排接着一排,所以也叫排房或连体房。这类房屋修建省地,住户多,在城市或市镇中是最常见的房屋类型之一,且大多修筑于维多利亚时代,通常有两三层的连排建筑。这种房子前后花园很小,只有一个称之为Yard的后院,前花园一般也不大,有的甚至没有,属于当街而立。除此之外,一般这种房屋都是街边停车,没有自带的停车库。在很多城市,街边停车还需要向市政府申请停车位,并且需要付费。排屋所在街道窄,住户多,所以停车位比较紧张。还有的Terrace是Back to Back,即前后邻居背对背而立,只隔后院而视,私密性比较差。体现在价格上相对便宜。虽然Terrace修建的密集,但一些老房子内部空间却很大,房间多,很适合投资出租。
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4. 公寓房(Flat或者Apartment)
楼房中的一个单位,分为独立式或者复式。Flat很像是国内的楼房,这也是在城市内出现最多并最经济实惠的房产类型。此类型的房屋多为租借产权性质(只买房子不买地),因此要永远向政府缴纳土地租用费。Flat通常使用产权只有20-99年,但在到期前只需缴纳很少一点费用便可以延长。此外,Flat没有私人花园,但是一般都有公共花园和小型游乐场。公寓房一般会有维护费包含走廊,外窗清洁,绿地修剪等。
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5. 平房(Bungalow)
Bungalow分为独立和半独立两种,与House的区别就是它只有一层。由于进出方便,平房很多都是老人居住,且多坐落在环境好和安静的地区。平方在英国非常受欢迎,主要是退休或老人购买。由于此种房型比较稀缺,所以普遍价格很高。
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6. 乡村别墅(Cottage)
乡村别墅大多具有地方特色,历史悠久,通常有大片土地或者花园,价格相对昂贵。Cottage通常都位于英国乡村。有的小到只有2-3间的小房子,也有达到有几十间的大房子。很多Cottages都邻近自然旅游经典,像森林、湖泊、海边或农场。很多英国人除了自住此类房屋外,还会在旅游旺季时候把Cottages短期出租或是经营家庭旅馆,也就类似B&B。
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7. 谷仓改建房 (Barn Conversion)
是目前英国本地人的最爱。是将旧谷仓改建为现代建筑,保留谷仓的特色,例如高天花、暴露的房梁、旧式炉灶等,但是内部具有现代家私和装修。
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8. “马厩”改建的住房(Mews House)
Mews字面意思是马厩,十七~十九世纪老式建筑改建而成,老式马车可以停在房前。价格非常昂贵,是伦敦社会名流和演艺人士身份的象征。取决于大小和位置,150平方米的MEWS房价格可能50万英镑起,高达几百万镑。
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9. 独立式公寓 (Maisonette)
如果你在英国看房,你会接触到一种房型叫Maisonette,我称之为独立式公寓。这种房型实际上可以看成是公寓,特点是有独立的对外的户门,这种公寓一般是由高大上有历史特点的漂亮房型改造而成的单层或多层公寓,层高比较高,有宽敞明亮的窗户,外观看上去逼格比较高,所以售价也比一般公寓要贵一些。产权是Share of Freehold 或是Leasehold。
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10. 豪华公寓 (Penhouse)
虽然名字中带house,但这种房型确是公寓,特点是装修或空间格局非常豪华,一般在一栋公寓楼的顶层或是底层。大多由于地理位置优越而伴随优美的景观。售价大多非常昂贵。
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